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今天是

物業(yè)和業(yè)主都要成熟起來(lái)

物業(yè)行業(yè)已處在風(fēng)口,物業(yè)企業(yè)擺正位置、公開(kāi)透明、質(zhì)價(jià)相符才是成熟的關(guān)鍵,也只有這樣的企業(yè)才經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

物業(yè)管理因其性質(zhì)決定,無(wú)疑是最具市場(chǎng)化特征的行當(dāng)之一。

所謂物業(yè)管理,依照我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例,是指“業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”

首先,由誰(shuí)管、怎么管是物業(yè)公司與業(yè)主雙向選擇的結(jié)果;其次,日常管理也不是由物業(yè)公司一方完成,而是由物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)雙方來(lái)完成。自然,管理效果也是由物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)包括業(yè)主行為決定的。任何一方的不作為或行為失當(dāng),都會(huì)影響物業(yè)擁有者的工作生活及環(huán)境秩序甚至使之陷入混亂。生活小區(qū)尤其如此。因?yàn)椋F(xiàn)如今,生活小區(qū)的許多居民住的都是公寓——高層或低層樓房,也就是說(shuō),其物業(yè)許多是共有的,屬公共物產(chǎn),從某種程度上說(shuō)大家是共存共生的。

業(yè)主與物業(yè)公司,實(shí)際上是主人與管家的關(guān)系。業(yè)主將自己的物產(chǎn)委托給物業(yè)公司來(lái)管理,這是產(chǎn)權(quán)人對(duì)物產(chǎn)的一種處置權(quán)。但不是讓管家管,自己就什么都不管了。業(yè)主委員會(huì)包括業(yè)主,有責(zé)任督促、協(xié)助管家管好自己及大家的物業(yè)。

對(duì)上述特點(diǎn),目前我國(guó)許多物業(yè)公司及小區(qū)居民仍缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。最明顯的誤區(qū)是:物業(yè)公司認(rèn)為我就是來(lái)管業(yè)主的而缺少服務(wù)意識(shí);而業(yè)主則認(rèn)為我就是享受服務(wù)的而缺少參與管理、監(jiān)督管理的意識(shí),缺少公共意識(shí)、責(zé)任意識(shí)。這種認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)以及對(duì)雙方責(zé)權(quán)利的模糊認(rèn)識(shí),加之相關(guān)制度的缺失及職業(yè)素養(yǎng)、個(gè)人素養(yǎng)的欠缺,就帶來(lái)許多問(wèn)題,產(chǎn)生許多矛盾。

物業(yè)公司方面,不尊重業(yè)主權(quán)利,擺不正自身位置,管理特別是收費(fèi)管理缺乏公開(kāi)透明;只注重贏利,忽視自身管理服務(wù)方面存在的問(wèn)題,如人員素質(zhì)不高、服務(wù)意識(shí)和技能不強(qiáng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平低下等,不能按照合同工要求為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

業(yè)主方面,業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏,部分業(yè)主習(xí)慣于過(guò)去的“無(wú)償福利型”服務(wù),缺乏“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的消費(fèi)意識(shí),物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低,致使物業(yè)企業(yè)生存困難,服務(wù)難以為繼;有些業(yè)主將違章建筑、治安問(wèn)題、垃圾費(fèi)收取問(wèn)題、毀綠種菜等不完全屬于物業(yè)管理方面的問(wèn)題也完全歸罪于物業(yè)公司,而不知或無(wú)視物業(yè)公司無(wú)行政執(zhí)法權(quán)的事實(shí);有的業(yè)主將前期開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)遺留的配套設(shè)施、房屋質(zhì)量等“先天不足”帶來(lái)的后遺癥等問(wèn)題也視為物業(yè)管理問(wèn)題,并以此為由少繳費(fèi)或不繳費(fèi)等。

許多小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì),一些成立業(yè)主委員會(huì)的也未履行相應(yīng)責(zé)任,甚至有的借此謀利,等等。業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)無(wú)法得到保證、設(shè)施收益權(quán)屬模糊、業(yè)主委員會(huì)無(wú)社團(tuán)法人地位等問(wèn)題,也時(shí)常困擾著住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

由上述問(wèn)題造成的業(yè)主與物業(yè)公司的種種糾紛、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的糾紛不時(shí)在現(xiàn)實(shí)生活中上演。

自1981年深圳成立第一家物業(yè)公司起,我國(guó)的物業(yè)管理發(fā)展已有30多年的時(shí)間,而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已有100多年。物業(yè)管理實(shí)際上考驗(yàn)的不僅是物業(yè)公司的水平,更是對(duì)業(yè)主自治能力的檢驗(yàn)。因?yàn)椋x擇不選擇物業(yè)公司、選擇什么樣的物業(yè)公司,業(yè)主是有法律授權(quán)的。所以,好的物業(yè)管理,不僅取決于物業(yè)公司的成熟度,更取決于業(yè)主的成熟度,當(dāng)然也取決于相關(guān)法律的成熟度。


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